【無料】写真を送るだけ！プロの査定士からLINEで買取価格を聞ける！皆様は持ち家派ですか？賃貸派ですか？
私は賃貸派なのですが、たまに持ち家の方がいいなーと思う時があります。持ち家だと猫の飼育頭数に制限がないことと、自宅で法人登記ができるということ、でしょうか。（いやいや極端すぎ…）
そうです。賃貸民が躓くポイントとして法人登記。他にも古物商の登録も結構難航してしまうんですよね。
今回は古物商保有かつ、一応宅建保有＋大家業もやっているので割と不動産知識もある井出が、賃貸民の古物商事情・取得方法等、色々語って参ります！
目次
賃貸でも古物商って取れるんですか？ 結論：「難しい」
古物商を取得する際に、【営業所】の登録が必要となります。
この営業所…おそらく一番古物商取得で大きなハードルと言っても過言ではないかと思います。
一般的には小さい規模から始められたい方が多いと思います。
いきなりテナントを構えて買取店をオープンというよりは、まずは古物市場に入って、仕入れたものをメルカリで売ったり、ハタ（業者間の差額で利益を出す手法）などですかね。
もっと手前の段階で言うとセカストなどで仕入れて販売するせどりなどでしょうか。今は副業を解禁されている会社も多いですから、副業の一つとしてせどりをやりたい方もいらっしゃると思います。
と考えると、まずは低コストで始めたい。ご自宅を営業所として古物商を取りたい方が多いはずです。
そうなると問題になるのが営業所なんですよね。
お住まいの賃貸を営業所にして古物商を取られた方も知り合いで何名かいるので、理論上できなくはないのですがかなり難しいと言えます。
色々語っていきましょう。
不動産登記は「居住用」「事業用」がある
そもそも賃貸物件での古物商取得がなぜ無理ゲーと言われるのかと言うお話をしましょう。
まず、日本の物件は大きく分けて「居住用」「事業用」の2種類があります。
そのまんまの意味になりますが、居住用は住むための物件、事業用は事業をするための物件です。
古物商は事業をする以上、登録をするためにはこの登記が基本的には【事業用】でなければいけません。
付随する問題として、例えばですが閑静な住宅街の中に、大きなデパートってできないですよね。
宅地に適したところは宅地、商いに適したところは商業地など、土地は用途別にある程度区分分けされています。この区分けされた地域のことを用途地域と言います。
これは建築基準法・都市計画法によって厳格に定められているため、用途地域によっては居住用を事業用に変えること自体できないケースがあります。
事業用の登記の場合、消費税がかかる・固定資産税が上がる
通常、地代家賃には一般的な物と同じように、消費税がかかるのが原則です。
ただ賃貸の方ならイメージしやすいですが、普段家賃に消費税ってかかっていますでしょうか。かかっていないですよね。
これは居住用の物件に関しては、社会的な政策見地から特例として非課税になっているためです。ありがたい…
ただこれが「事業用」となれば消費税課税取引となりますので、消費税がかかってくるようになります。
またこれに加えて、居住用か事業用かで固定資産税の掛け率が変わってきます。
なかなか厄介な計算式なので今回は割愛しますが、結論事業用の方が固定資産税が高額になります。
諸手続き含め、費用負担等大家さん側の負担が大きくなるため、居住用から事業用への登記変更は対応してくれないケースがほとんどです。
・日本の物件には【居住用物件】【事業用物件】がある
・古物商を取得する場合、事業用として登記された物件でないと取得が難しい
・事業用物件の場合、居住用物件ではかからない消費税や、固定資産税が上がるため、居住用から事業用に変更してもらうのはオーナー・大家側への負担が大きい
故に、賃貸住まいの場合は古物商の取得が難しい。
どのような賃貸物件だと取得しやすい/難しい？
狙い目：管理会社が小さい会社or大家さん自身が管理をしている場合
さて、どのような賃貸物件だと取得しやすいか、気になりますよね。
私の周りで古物商が取れた方の話を聞く限りですが、管理会社が小さい会社の場合や、大家さんが管理も受け持っている物件の場合は古物商許可が降りる可能性があるかもしれません。
管理会社が小規模の場合は何がメリットかというと、大手のブランド力がない分やはり賃貸付けが命になってきますので、とりわけ長く居住している（or長く居住を示唆する）場合は交渉に応じてもらいやすい可能性があります。
大家さんが管理も受け持っている場合は、より可能性が高いかもしれません。
ブランドマンション系（いわゆる高級賃貸）だとほぼ無理
逆に難しいパターンもご紹介していきましょう。（というかここからは全て難しいパターンが続きます。。。）
これ私の経験や周りの方のお話を聞いてみての総論なんですが、ブランドマンションにお住まいの方はほぼ取れないと思っていただいて良いかと思います。
ブランドマンションの定義とは？と言うお話ですが、井出個人的な判断ですと【施工から管理までが大手不動産会社】【マンション独自のホームページがあるグレードの高いマンション】ですかね。
俗に言う【高級賃貸】と呼ばれるマンションが当てはまると思います。
具体的なブランドを挙げると下記のような感じでしょうか。
出典：RENOSY
出典：マンションマーケット
というのも、ブランドマンション系は大体大手管理会社が絡んでいるケースが多く、そのような管理会社は結構厳しいんですよね…
一度古物商を出してしまうと、そこで営業活動ができてしまう（要はご自宅にオフィスを構えてお客様を呼んでも問題はないということ）なので、グレードの高いマンション故に居住環境を守るべく、住民以外の出入りを制限するために厳しく取り締まっているものと見られます。
SOHO利用可のマンションだと取れる？→取れないケースが多い
これも私、調べました。「SOHO利用可であれば古物商、取れるんじゃないの…」
ただこれ、結論から言うと取れないケースが多いです。
そもそも【SOHO】とはなんぞやと言うお話ですが、SOHOは”Small Office Home Office”の略語で、小さなオフィスや自宅を仕事場とする働き方、またはその仕事場や物件のことです。
「いやいや、小さなオフィスだったら古物商とれないの？」とお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、皆様SOHOってどんなイメージをお持ちでしょうか。
おそらく、フリーランスのデザイナーさんやプログラマーさんなど、インターネットを使って働くノマドワーカーな方のイメージが浮かんだ方が多いのではないでしょうか。
実際に財団法人日本SOHO協会が示す定義としては、「ITもしくはICT（information and communication technology)情報通信技術を活用して事業活動を行っている従業員10名以下程度の規模の事業者」としています。
こう考えると古物商とは毛色が異なるといいますか、ターゲットとしている事業者が違うんですよね。
また、SOHO利用は不特定多数の人の出入りは想定していないので、SOHO利用可能のマンションでも古物商許可は降りない可能性が高いと言えます。
私の経験上の話：賃貸だと取れなかった
ちなみに私も賃貸民で、2回違う物件で古物商取得を試みてみましたが、結論から言うとどちらもダメでした。
1軒目は一般的な賃貸マンションでしたが、管理会社が大手の会社だったので（大○アステージさんだった）取れませんでしたね。
お客様を呼んで営業活動をするわけではなく、仕入れのために必要とお話をしましたが、規則上ダメという判定でした。しょうがない…
2軒目はいわゆるブランドマンションだったので取れませんでした。施工から管理まで旧財閥系のそれなので、まあそうだよね…という感じです。
井出は割と家にこだわりのある方なので、自宅兼事務所は諦めて別途レンタルオフィスを借りることにしました。
賃貸民はどうやって古物商を取ればいいの！？
施錠ができる個室のレンタルオフィスを借りる
まず現実的なのがこれでしょうか。私がこのパターンですが、施錠ができる個室のレンタルオフィスを借りる方法です。
このレンタルオフィスを借りるメリットですが、まずは一番現実的かつ確実性が高い手法であることです。
他のメリットとしては、古物商を取得後にECを始めるとすると、サイト上に古物商の営業所住所を開示する必要があります。自宅兼事務所にしている場合は自宅が営業所ですから、住んでいる住所がネット上に晒される形になってしまいます。
レンタルオフィスを借りることで自宅バレを防げますし、仕事とプライベートのオンオフを切り替えることもできます。
ただどうしてもレンタルオフィスの費用はかかります。あと、商品を適切に管理できる環境を要求されますので、バーチャルオフィスや自習室のような施錠できない半個室もNGです。
私も古物商を取得する際にオフィスはちゃんと個室か、鍵が掛けられるかは再三確認をされました。
古物商許可が降りる賃貸に引っ越す
私もこれ、やろうとしたんです。ちゃんと探せばあるんちゃうかと…
ただこれめっちゃ難しいです。現実的な方法ではないなと感じました。
あと前述の通りブランドマンションは全滅になるので、高級賃貸に住みたい方にはまず難しいかと。自宅にこだわりがある方は、諦めてレンタルオフィス借りましょう。
ちなみに営業マンの方も「大手管理会社系はほぼ無理」とおっしゃってました。
（当時のメールがありました。池袋〜新宿間で探してもらいましたが、私の希望する条件だと1件以外ほぼ全滅だったそうです。）
実家が持ち家の場合、実家で登記する（近隣にある場合）
ご実家が持ち家で（かつ近場にある場合は）実家を営業所にする方法もあるかと思います。
私もこれ一瞬考えたのですが、私実家が四国なんですよね。
流石に難しいと感じて断念しました…
管理会社・大家さんをに交渉・説得する
最後は一番現実的ではないと思うのですが、管理会社・大家さんを説得する方法です。
まず、大前提として管理会社に大手が入っている場合は潔く諦めてください。上記でも再三書きましたが無理です。
一番可能性がある方法としては、前述した通り管理会社が小さいor管理自体を大家さんがやっているケースです。
たとえばですが、【家賃を上げてもらう代わりに古物商登録ができるようにお願いする】【古物商の利用可にしていただけるならば、なるべく長く住み続けるアピールをする】などでしょうか。
あとはマンション自体がワンオーナーで、空き物件が目立つようなマンションであれば、もしかしたら柔軟に対応してもらえる可能性もあるかもしれません。
私もバイヤーの傍ら大家業をやっているのですが、正直空室はツライ。できれば長く住んで欲しいものです。
懐事情を攻めたら許可が降りるかもしれませんよ！
虚偽申請！ダメ絶対！
まあ中には、レンタルオフィス借りたくない方もいると思います。確かに費用は痛い。わからなくはないです。
ただこうした嘘、絶対バレると思います。
家の持ち主は登記簿とれば一発でバレますし、大家さんから許可が出ている場合は許可証が必要になるケースがあります。
そもそも賃貸物件で無断で古物商登録すると、用法遵守義務違反に触れる可能性もあります。二重の意味でダメです。
相手は警察ですからね。欺こうとかしない方がいいです。POLICEですよ、皆様。
欠落要因になりかねないので、絶対虚偽申請はやらないようにしましょう。
賃貸でも古物商が取ってみたい！チェックリスト
- まずは管理会社を確認する
- 管理会社が小規模・大家さんであれば、一度相談してみる
- 大手管理会社の場合はレンタルオフィス・実家など他の方法を考える
まとめ
いかがでしたでしょうか！
古物商、賃貸民にはなかなかハードルが高いことがわかっていただけたかと思います。
どなたかのお役に立てると嬉しい限りです。
それではまた次回٩( ‘ω’ )و
